Η ύπαρξη της προς αντιπροσώπευση εξουσίας δια πληρεξουσιότητας - Η εφαρμογή της διάταξης του άρθρου 226 ΑΚ - Εγκυρότητα καταγγελίας μίσθωσης, δανείου κλπ.
Ι. Ουσιαστική προϋπόθεση για την εφαρμογή της περί αμέσου αντιπροσωπεύσεως διάταξης του άρθρου 211 ΑΚ είναι, μεταξύ των άλλων, και η ύπαρξη της προς αντιπροσώπευση εξουσίας του αντιπροσώπου να προβεί στη δήλωση επ' ονόματι τρίτου προσώπου (του αντιπροσωπευομένου), η δε δήλωση να γίνεται επ' ονόματι του τελευταίου ή να συνάγεται από τις περιστάσεις, ότι έγινε στο όνομά του (αρχή του εμφανούς της αντιπροσώπευσης). Η προς αντιπροσώπευση εξουσία παρέχεται δια της πληρεξουσιότητας, η οποία, όπως προκύπτει από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 212, 216, 217, 218, 222, 223, 229, 231 παρ. 1 και 361 ΑΚ αποτελεί μονομερή δικαιοπραξία.
ΙΙ. Περαιτέρω, η καταγγελία της μίσθωσης, η οποία είναι μονομερής δικαιοπρακτική δήλωση βούλησης που απευθύνεται σε ορισμένο πρόσωπο (άρθρο 167 ΑΚ), μπορεί να ασκηθεί και από πληρεξούσιο, οπότε έχει εφαρμογή και η διάταξη του άρθρου 226 ΑΚ, κατά το οποίο, μονομερής δικαιοπραξία που επιχειρείται προς άλλον χωρίς την επίδειξη του πληρεξούσιου εγγράφου είναι άκυρη αν εκείνος, προς τον οποίο αυτή απευθύνεται, την αποκρούσει χωρίς Η υπαίτια καθυστέρηση. Από την τελευταία αυτή διάταξη προκύπτει ότι εκείνος, προς τον οποίο απευθύνεται η δήλωση, με την οποία συντελείται μονομερής δικαιοπραξία ή οιονεί δικαιοπραξία από πρόσωπο που φέρεται ως αντιπρόσωπος άλλου, μπορεί, εφόσον δεν επιδεικνύεται σ' αυτόν το πληρεξούσιο έγγραφο, να την αποκρούσει, για το λόγο αυτό, χωρίς υπαίτια καθυστέρηση. Στην περίπτωση αυτή, δηλαδή της απόκρουσης της δήλωσης χωρίς υπαίτια καθυστέρηση, η επιχειρούμενη πράξη είναι άκυρη. Η ακυρότητα είναι απόλυτη, δεν θεραπεύεται με μεταγενέστερη έγκριση και επέρχεται ανεξάρτητα από το αν ο φερόμενος ως πληρεξούσιος είχε ή όχι την πληρεξουσιότητα, για να επέλθουν δε τα επιδιωκόμενα αποτελέσματα της πράξης και μάλιστα ex nunc (δηλαδή, από το χρόνο εκείνο και για το μέλλον) πρέπει αυτή να επιχειρηθεί εκ νέου εγκύρως. Το πρόσωπο, εξάλλου, προς το οποίο απευθύνεται η δήλωση, την αποκρούει χωρίς υπαίτια καθυστέρηση αν ενεργήσει εντός των χρονικών ορίων που επιβάλλονται από την καλή πίστη, τα συναλλακτικά ήθη και τις περιστάσεις, το ζήτημα δε αυτό είναι νομικό και ως εκ τούτου η σχετική κρίση του δικαστηρίου της ουσίας υπόκειται στον έλεγχο του Αρείου Πάγου (ΑΠ 825/2023, ΑΠ 1039/2019, ΑΠ 139/2016). Σε περίπτωση που το πρόσωπο δεν πράξει τούτο, δηλαδή δεν ενεργήσει εντός των χρονικών αυτών ορίων, η μονομερής δικαιοπραξία που επιχειρείται προς άλλον χωρίς επίδειξη του πληρεξουσίου είναι ισχυρή, αν υπάρχει πληρεξουσιότητα ή αν επακολουθήσει έγκριση (ΑΠ 825/2023, ΑΠ 139/2016). Η διάταξη του άρθρου 226 ΑΚ σκοπεί στην προστασία του δικαιολογημένου συμφέροντος του λήπτη της δήλωσης να μην περιέρχεται, με μονομερή ενέργεια άλλου προσώπου, σε κατάσταση αβεβαιότητας αναφορικά με ορισμένη έννομη σχέση, της οποίας είναι υποκείμενο και για το λόγο αυτό, τον αφορά. Γι' αυτό, η επίδειξη του πληρεξούσιου εγγράφου πρέπει να είναι πραγματική. Έτσι, αν η δήλωση επιχειρείται με επίδοση εγγράφου με δικαστικό επιμελητή και το πρόσωπο, προς το οποίο η δήλωση αυτή απευθύνεται, είναι απών (επίδοση με θυροκόλληση), δεν υπάρχει επίδειξη αν επιδοθεί μόνον η δήλωση και δεν συνεπιδοθεί το πληρεξούσιο έγγραφο, έστω και αν ο δικαστικός επιμελητής ήταν εφοδιασμένος με το έγγραφο αυτό (ΑΠ 687/2008). Εξάλλου, για τη μη εφαρμογή της διάταξης αυτής δεν αρκεί ο τρίτος να γνωρίζει από άλλη πηγή την ύπαρξη πληρεξουσιότητας.
Συνεπώς, για το νομότυπο και έγκυρο της καταγγελίας εκ μέρους του εκμισθωτή της σύμβασης μίσθωσης, απαιτείται η καταγγελία να γίνεται από τον ίδιο τον εκμισθωτή ή από το νόμιμο αντιπρόσωπο- πληρεξούσιό του, κατά τις διατάξεις των άρθρων 211, 216, 226, 229, 232, 233 του ΑΚ.
20 Φεβρουαρίου 2026
Παναγιώτης Σταμ. Γουνελάς
Δικηγόρος στον Άρειο Πάγο &
Πτυχ. Οικονομικών Επιστημών Ε.Κ.Π.Α