Αντικειμενικά τα κριτήρια του σπουδαίου λόγου - Αναιρετικά ελέγχονται τα πραγματικά περιστατικά που έγινε δεκτό ότι αποδείχθηκαν αν συγκροτούν ή όχι την αόριστη νομική έννοια του σπουδαίου λόγου (559 αριθ.1 ΚΠολΔ)

Ι.     Από τις διατάξεις των άρθρων  672, 752 και 766 του Α.Κ., τα οποία, σύμφωνα με τα άρθρα 15 και 44 του π.δ/τος 34/1995 ("Κωδικοποίηση διατάξεων νόμων περί εμπορικών μισθώσεων"), εφαρμόζονται και στις εμπορικές μισθώσεις, συνάγεται γενική αρχή του δικαίου, κατά την οποία επιτρέπεται σε κάθε περίπτωση να καταγγελθεί μία διαρκής έννομη σχέση, όπως είναι και η εμπορική μίσθωση, για σπουδαίο λόγο. Ως σπουδαίος λόγος θεωρείται κάθε περιστατικό που, κατά την καλή πίστη σε συνδυασμό με το σύνολο των περιστάσεων που συντρέχουν στην συγκεκριμένη περίπτωση, συντελεί ώστε να μην είναι πλέον ανεκτή η διατήρηση της ενοχικής σχέσεως έως το χρόνο της λήξεως της. Μη ανεκτή είναι η συνέχισή της και όταν, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, γίνεται υπερμέτρως δυσβάστακτη είτε για τα δύο μέρη είτε για το ένα μόνο από αυτά, όπως συμβαίνει σε περίπτωση που επήλθε ουσιώδης μεταβολή των προσωπικών ή περιουσιακών σχέσεων αμφοτέρων των μερών ή του ενός μέρους, ανεξαρτήτως από την συνδρομή ή όχι οποιασδήποτε υπαιτιότητας στην επέλευση της μεταβολής αυτής. Περαιτέρω, η συνδρομή ή όχι σπουδαίου λόγου αξιολογείται με κριτήρια αντικειμενικά, δεν απαιτείται δηλαδή, κατ' αρχήν, πταίσμα εκείνου, προς τον οποίο απευθύνεται η καταγγελία. Ειδικώς, για την πρόωρη καταγγελία της εμπορικής μισθώσεως, για την οποία ο νόμος έχει θεσπίσει και ειδικούς προς τούτο λόγους για αμφότερους τους συμβαλλομένους, το περιεχόμενο του σπουδαίου λόγου πρέπει να προσδιορίζεται στενά. Για την συγκεκριμενοποίηση της έννοιας του σπουδαίου λόγου μπορεί να γίνει και στάθμιση του συμφέροντος του καταγγέλλοντος για πρόωρη λύση της συμβάσεως με το συμφέρον του αντισυμβαλλομένου για διατήρηση της συμβάσεως μέχρι την κανονική λύση της. Και ναι μεν, η συνδρομή ή όχι των πραγματικών περιστατικών που συνιστούν τον σπουδαίο λόγο, ανήκει στην ανέλεγκτη, αναιρετικά, κρίση του δικαστηρίου της ουσίας, πλην, όμως, το αν τα πραγματικά περιστατικά που έγινε δεκτό ότι αποδείχθηκαν, συγκροτούν ή όχι την αόριστη νομική έννοια του σπουδαίου λόγου υπόκειται στον έλεγχο του Αρείου Πάγου, ο οποίος γίνεται δια του αριθμού 1 του άρθρου 559 του Κ.Πολ.Δ. (Α.Π. 1030/2015, Α.Π. 1582/2014, Α.Π. 1326/2013). Αν δεν συντρέχουν οι επικαλούμενοι λόγοι της καταγγελίας, αυτή είναι άκυρη, δηλαδή θεωρείται σαν να μην έγινε (άρθρα 174, 180 του Α.Κ.) και δεν επιφέρει κανένα αποτέλεσμα.

ΙΙ.     Από τις διατάξεις των άρθρων 574 και 575 του ΑΚ συνάγεται ότι ο μισθωτής έχει δικαίωμα να κάνει την, κατά τη σύμβαση μίσθωσης, κατάλληλο χρήση του μισθίου δηλαδή εκείνη που εξυπηρετεί τους συγκεκριμένους σκοπούς των συμβαλλομένων. Επομένως η χρήση μπορεί να είναι ευρεία ή στενή, απεριόριστη ή περιορισμένη κατά τη συγκεκριμένη βούληση των μερών και σύμφωνα με τα κρατούντα συναλλακτικά ήθη. Κατά τη διάταξη του άρθρου 594 ΑΚ, που εφαρμόζεται και στις εμπορικές μισθώσεις (άρθρο 15 ΠΔ 34/1995), ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα να καταγγείλει αμέσως τη μίσθωση και συγχρόνως να ζητήσει αποζημίωση αν ο μισθωτής, παρά τις διαμαρτυρίες του εκμισθωτή, δεν μεταχειρίζεται το μίσθιο με επιμέλεια και όπως συμφωνήθηκε. Κατά την έννοια της διάταξης αυτής, το παρεχόμενο δικαίωμα στον εκμισθωτή προς άμεση καταγγελία της μισθωτικής σύμβασης, εξαρτάται από το ότι ο μισθωτής αφενός: α) χρησιμοποιεί το μίσθιο όχι με την επιμέλεια που απαιτούν οι συναλλαγές ή β) χρησιμοποιεί τούτο όχι όπως συμφωνήθηκε με τους όρους της σύμβασης και αφετέρου εξακολουθεί να εμμένει στην κακή ή αντισυμβατική χρήση παρά τις διαμαρτυρίες του εκμισθωτή. Ειδικότερα ο μισθωτής θεωρείται ότι μεταχειρίζεται το μίσθιο "όχι όπως συμφωνήθηκε" και όταν μεταχειρίζεται τούτο κατά τρόπο αντίθετο προς ρητό απαγορευτικό όρο της σύμβασης (ΑΠ 738/2008, ΑΠ 285/2007, δημοσιευμένες στην ιστοσελίδα του Αρείου Πάγου).

4 Μαρτίου 2026

Παναγιώτης  Σταμ.  Γουνελάς
Δικηγόρος στον Άρειο Πάγο  &
Πτυχ. Οικονομικών Επιστημών Ε.Κ.Π.Α